Oggi ho deciso di scrivere un articolo sugli aspetti fiscali da considerare quando acquisti un immobile negli Stati Uniti.

Ho ricevuto diverse email a tal proposito, cosi ho deciso di scrivere questo articolo con l’aiuto di un esperto del settore, per fornire una breve descrizione della tassazione e delle implicazioni che un acquisto immobiliare oltre oceano può comportare.

Molti pensano che l’America sia un paradiso fiscale, ma non è proprio cosi, anzi le imposte mediamente sono molto alte, quello che invece riduce il reddito imponibile è l’alta deducibilità dei costi.

Questo significa che tendenzialmente potrai dedurre molti più costi di quelli che normalmente deduci con una società in Italia.

Le principali imposte che possiamo incontrare quando acquistiamo una proprietà negli Stati Uniti sono sostanzialmente quattro:

(1) Le tasse sulle proprietà immobiliari (Real Estate Taxes) sono paragonabili alla nostra IMU in Italia, e sono quelle tasse che gravano sugli immobili e servono a finanziare gli enti locali. Di queste ne abbiamo parlato molto perché sono quelle tasse che quando non vengono pagate dal proprietario dell’immobile diventano Tax Lien, e che noi acquistiamo dalla contea in cambio di un lauto tasso d’interesse. (se ne vuoi sapere di più leggi qui) L’aliquota della Real Estate Tax è abbastanza elevata (può arrivare anche al 2%) e viene calcolata sul valore di mercato.

Per esempio un immobile che ha un valore di mercato di $200.000 ha un’aliquota di Real Estate Tax di $4.000.

(2) Poi c’è l’imposta federale (Federal Income Tax) che è uguale per tutti gli stati americani, sia per le società che per le persone fisiche e può arrivare ad un’aliquota massima del 39%  per redditi superiori ai $400.000.

(3) Ogni stato inoltre ha una propria imposta statale (State Tax) che però è deducibile dall’imposta Federale; anche qui la imposte variano da stato a stato, per esempio in Florida sono dello 0% per le persone fisiche e del 5,5% per le società.

(4) Infine abbiamo la Capital Gain Tax, che si divide tra:

  • breve termine dove le plusvalenze vengono sempre tassate con aliquota ordinaria (entro 12 mesi)
  • lungo termine (oltre 12 mesi) che è soggetta ad un aliquota massima del 20% se realizzata da un persona fisica o una società di tipo LLC (simile alla nostra Srl), mentre per le Corporation (simile alla nostra Spa) la Capital Gain Tax viene tassata in base allo scaglione di reddito realizzato, e può arrivare ad un aliquota massima del 39%

 

L’acquisto di un immobile negli Stati Uniti da parte di una persona fisica è la cosa più semplice, veloce e meno costosa, ma è altamente sconsigliata.

Questa opzione a nostro avviso è fortemente sconsigliata, per il semplice motivo che se dovessi mettere in affitto il tuo immobile e malauguratamente qualcuno si dovesse fare male al suo interno, saresti pienamente responsabile dei danni a quella persona, che potrebbe inoltre citarti per danni per milioni di dollari!

Questa cosa non succede per esempio se l’immobile è intestato alla tua società LLC (Limited Liability Company) che è una società a responsabilità limitata.

Un altro motivo per il quale sconsigliamo l’acquisto di un immobile come persona fisica è per un fatto di tassazione. Quando vendi un immobile negli Stati Uniti, essendo straniero non residente, ti viene applicata una ritenuta del 15% del prezzo di vendita, chiamata Witholding FIRPTA (Foreing Investment Real Property Tax); eventuale eccedenza viene rimborsata quando presenti la dichiarazione dei redditi con la liquidazione dell’imposta.

L’investitore straniero ha la possibilità di acquistare un immobile negli USA, non solo come persona fisica, ma come abbiamo detto anche attraverso una società. L’acquisto di un immobile in questo caso, avviene per il tramite di una società Americana che viene costituita ad hoc per l’investimento immobiliare, in certi casi è fortemente consigliato sia per ragioni di natura fiscale che per garantirsi la responsabilità limitata dei soci (vedi LLC).

Esistono due figure societarie utilizzabili da investitori stranieri per acquistare un immobile negli USA:

la C-Corporation o la LLC (Limited Liability Company – corrispondente alla nostra Srl).

Non può essere utilizzata, invece, la S-Corporation, che è ad uso esclusivo dei residenti. In entrambi i casi si tratta di società di capitali, per la cui costituzione la legislazione USA non richiede particolari formalità. Essi infatti possono essere costituite in un breve arco di tempo che va dai due ai sette giorni e non è richiesto un capitale sociale minimo iniziale.

La LLC è una forma societaria ibrida, una via di mezzo tra una società di capitali e società di persone che unisce alla responsabilità limitata del socio (responsabile esclusivamente per la quota investita) l’imposizione diretta sul reddito dello stesso. In Florida, al fine dell’esenzione dalla ritenuta FIRTPA (Foreing Investment Real Property Tax), nelle LLC sono necessari almeno due soci e, utilizzando questo tipo di struttura, la LLC beneficia anche della responsabilità limitata. La C-Corporation, invece, è una società di capitali che possiede personalità giuridica ed un patrimonio sociale autonomo e distinto da quello dei soci (shareholders). Ha durata illimitata, salvo diversi accordi tra i soci. Essa beneficia della responsabilità limitata e dell’esenzione dalla ritenuta FIRTPA anche se è costituita da un unico socio.

Se acquisti un immobile tramite una LLC, esse viene tassata per trasparenza, questo vuole dire che le imposte vengono pagate dei soci in base alle quote. La tassazione sul Capital Gain dei soci quali persone fisiche è pari ad un’aliquota del 20%. Per i membri delle LLC residenti in Italia vi è l’obbligo di identificazione mediante un ITIN (una specie di codice fiscale per stranieri) e la denuncia dei redditi va fatta in America. Purtroppo non è possibile riportare le perdite compensandoli con gli utili degli anni successivi.

Per ovviare a questo inconveniente, la struttura societaria flessibile delle LLC ci dà la possibilità di poterla tassare come una Corporation (in capo alla società e non ai soci) evitando di dover richiedere un ITIN oltre che poter compensare le perdite.

Infine, se l’acquisto dell’immobile viene fatto tramite una società C-Corporation, l’aliquota dell’imposta federale sui redditi è a scaglioni e può arrivare ad un massimo del 39%, al quale però bisogna aggiungere un eventuale imposta statale (dipende dallo stato, per es. in Florida è del 5,5%). In questo caso invece è possibile compensare le perdite con gli utili degli anni successivi.

Negli USA non è strettamente necessario essere in possesso di un conto corrente bancario per acquistare immobili, è infatti possibile bonificare l’importo per l’acquisto su un escrow account, un conto corrente fiduciario del agente immobiliare o della Title Company o di chi si occuperà della chiusura della compravendita dell’immobile. Sarà la Title Company infatti a trasferire le somme al venditore. Nel caso di locazione di un immobile il pagamento e l’incasso delle somme derivanti dalla sua gestione possono essere delegate ad una società di gestione immobiliare (Property Management Company). Aprire un conto corrente negli Usa è comunque possibile, recandosi di persona presso la banca o tramite un fiduciario.

La società Americana generalmente viene finanziata sotto forma di conferimento di capitale (Equity) o tramite finanziamento soci (Loan). Anche qui è consigliato l’apertura del conto corrente intestato alla società su cui far transitare i fondi necessari per l’investimento.

Esistono tuttavia limitazioni alle operazioni bancarie tramite home banking dall’estero o dall’operatività bancaria per società che non hanno manager residenti in America. Per questo motivo spesso ci si avvale di un fiduciario in loco per gestire i conti bancari.

Ricordiamo che secondo la legge Italiana tutti gli investimenti all’estero di natura finanziaria o immobiliare effettuati da persone fisiche devono essere riportati nel quadro RW della propria dichiarazione dei redditi in Italia. Per questo è molto importante fornire al proprio commercialista Italiano una documentazione chiara degli investimenti effettuati negli Stati Uniti.

Spero che questo articolo ti abbia chiarito eventuali dubbi sulla tassazione americana. Continua a seguirci.

Alla prossima, Emanuel