B ongiorno a tutti gli amici di Tax Lien Italia. In questo articolo vi parlerò di aste immobili Tax Deed Americani. Vedremo che cosa sono, come funzionano e come si possono acquistare. Spiegheremo a cosa stare attenti e come usare questo tipo di strumento per massimizzare i profitti delle vostre operazioni immobiliari Americane.

Che cosa sono i Tax Deed?

Negli articoli precedenti abbiamo visto cosa sono i Tax Lien, ed è stato accennato qualcosa sui Tax Deed.
Abbiamo detto che circa la metà degli Stati Americani vendono i Tax Lien per recuperare le tasse arretrate, riconoscendo un tasso d’interesse molto interessante (dal 16% al 36% netto annuo) a chi le acquista.

L’altra metà degli stati Americani invece, usa i Tax Deed per recuperare le tasse arretrate. In pratica, invece di vendere annualmente i certificati Tax Lien per il recupero delle tasse, la contea che vende i Tax Deed attende qualche anno per vedere se il proprietario paga il dovuto. Alla scadenza del secondo anno, la contea organizza una asta immobile Tax Deed dove offre al miglior offerente tutti gli immobili che hanno più di 2 anni di tasse arretrate.

Come funziona un asta Tax Deed?

L’asta si svolge alzando di 100$ il prezzo di base d’asta ad ogni rilancio. Il processo è quindi molto simile alle aste immobili Italiane. Gli interessati rilanciano il prezzo fino a quando non ci sarà più nessuno disposto ad offrire di più per quel determinato immobile.

Il prezzo di base d’asta dell’immobile è determinato dall’importo delle tasse arretrate più i costi amministrativi sostenute dalla contea per la notifica e la pubblicazione dell’asta. Le tasse (IMU) corrispondono ad una frazione (circa il 2%) del prezzo di mercato dell’immobile. Per questo motivo il prezzo di base d’asta è sempre molto più basso del valore dell’immobile, lasciando ampio margine di contrattazione durante l’asta.

Alle aste Tax deed il maggior offerente vince l’asta, aggiudicandosi l’atto di proprietà e diventando il nuovo proprietario dell’immobile libero da ipoteche e debiti.

Migliaia di contee ogni mese tengono aste immobili Tax Deed. Alcune contee addirittura ogni settimana. Questo perché molte persone nonostante gli interessi di mora che vengono applicati ai ritardatari si ostinano o non riescono a pagare le tasse immobiliari. Per questo motivo alle aste immobili l’offerta molte volte supera la domanda.

Alle Aste immobili Tax Deed, chi si aggiudica l’immobile riceve un titolo non garantito chiamato Tax Deed.
A differenza dell’Italia, l’ipoteca non sopravvive all’asta Tax Deed e il nuovo proprietario non sarà responsabile di dover assolvere ai debiti ipotecari contratti dal precedente proprietario. Quest è un’ottima notizia perché i debiti bancari di solito sono i più costosi e difficili da risolvere, sopratutto in Italia.

E molto importante capire quali siano le condizioni dell’immobile PRIMA dell’asta.

Una ricerca accurata delle condizioni degli immobili su cui si andrà a fare offerte è d’obbligo in questo tipo di di asta. Questo vi permetterà di conoscere il budget da stillare per la ristrutturazione e determinare la vostra offerta massima prima dell’asta. L’offerta massima è la cosa più importante da conoscere quando andate ad acquistare un immobile all’asta. Se sbagliate, e sovrastimate questo valore avrete acquistato l’immobile ad un prezzo troppo alto e probabilmente alla fine dei lavori il vostro margine di guadagno sarà molto basso o nel peggiore dei casi finirete con il perdere soldi.

L’offerta massima va determinata, conoscendo in modo preciso il valore di mercato dell’immobile una volta ristrutturato e pronto per la vendita. Conoscere TUTTE le spese che dovrete sostenere per ristrutturarlo e portarlo a condizioni impeccabili per la rivendita o l’affitto nel caso vogliate locarlo.

Molte contee Americane organizzano ancora aste Tax Deed dal vivo. Il vantaggio è che sono meno frequentate in quanto bisogna recarsi sul posto, registrasi e pagare una cauzione per poter partecipare.
Ma c’è meno concorrenza ed è più facile aggiudicarsi immobili a prezzi più competitivi.
Da qualche anno tuttavia, molte contee hanno trasformato le loro aste dal vivo in aste Tax Deed online. Questo è un vantaggio perché anche gli investitori oltreoceano possono partecipare, ma hanno anche aumentato la concorrenza, sopratutto nelle città più grosse. Niente paura, ci sono diversi sistemi che si possono adottare per eliminare anche del tutto la concorrenza, acquistando ottimi immobili a prezzi stracciati!

Perché l’affitto degli immobili in America è molto più interessanti che in Italia?

La locazione degli immobili in America è un ottima strategia per ottenere rendite passive molto interessanti. Il motivo è abbastanza semplice, la legge Americana tutela il proprietario dell’immobile molto più che in Italia. Se l’inquilino non paga l’affitto e il proprietario dell’immobile decidesse di sfrattare l’inquilino, quest’ultimo avrà meno di 10 giorni di tempo per lasciare l’immobile nelle condizioni in cui lo ha trovato. Se non dovesse andarsene, le forze dell’ordine procederanno a eseguire lo sfratto forzoso.

Ho personalmente assistito allo sfatto di una donna di colore incinta da parte delle forza dell’ordine, assieme a tutte le sue cose presenti all’interno dell’appartamento. Cosa assolutamente impensabile in Italia, dove le legge funziona al contrario. Che sia giusto o meno lo faccio decidere a voi, ma io sono dell’idea che la legge è uguale per tutti e va rispettata.

Un altro aspetto interessante della locazione in America è che i prezzi degli affitti non sono mai scesi. Anche dopo la la crisi immobiliare del 2008 il costo degli immobili in affitto è sempre rimasto bene o male costante. Un piccolo appartamento di 60/70mq non si affitta a meno di 850$ al mese. Altro aspetto importante da tenere a mente è che il mercato degli affitti è in costante aumento. La maggior parte dei giovani per potersi permettere gli studi universitari devono richiedere prestiti. Questo fa si che quando escono da scuola sono troppo indebitati per poter accedere al credito per richiedere un mutuo e acquistare un immobile. Per questo motivo l’unica strada resta l’affittare un immobile e trovare un buon posto di lavoro.

I Tax Deed sono un buon modo per iniziare ad approcciarsi agli investimenti immobiliari in America?

Acquistare Tax deeds è un ottimo modo per iniziare ad investire in proprietà immobiliari negli Stati Uniti. Acquistate a poco, limitando il capitale investito e aumentate i profitti vendendo a prezzo di mercato.  Ma dovete essere consapevoli che assieme ai guadagni aumentato anche i rischi,  e dovete capire bene le regole prima di avventurarvi in questo tipo di asta immobile.

L’investimento richiesto per un Tax Deed è superiore rispetto ad un Tax Lien. All’asta infatti dovrete competere con altri affamati investitori. Alcune contee richiedono capitali più ingenti, per via della concorrenza, altri invece meno. Il mio consiglio è di selezionare le contee meno frequentate e competitive, soprattutto all’inizio se avete un budget limitato. Potete facilmente determinare a che prezzo vengono venduti gli immobili Tax Deed nella contea che state analizzando. Basterà infatti andare a guardare i risultati delle aste passate. Tutti questi dati le trovate online e potete fare le ricerche tranquillamente dall’Italia.

I Tax deed sono uno straordinario tipo di investimento che vi permetterà di guadagnare somme davvero interessanti. Dovete sapere infatti che i Tax Lien e i Tax Deed hanno fatto la fortuna di molti famosi investitori immobiliari Americani, come Robert Kyosaki, Ken Mc Elroy, Dean Graziani, e molti altri.

Come scegliere in cosa investire in base al vostro profilo di rischio.

Se deciderete di diventare investitori immobiliari in Tax Lien e Tax Deed, potrete scegliere e pianificare la strategia d’investimento che più si adatta al vostro profilo di rischio. Se siete investitori più conservativi e meno propensi al rischio, vi consiglio una strategia d’investimento diversificata che investa una parte più consistente del vostro capitale in Tax Lien. Questo per l’alto tasso d’interessi e per il loro rischio limitato. Una parte minore del vostro capitale invece lo potrete investire, acquistando Tax deed, un investimento più rischioso ma molto più remunerativo.

Per chi invece cerca il massimo ritorno sull’investimento dovrà fare esattamente il contrario. investire la maggior parte del capitale in Tax Deed ed una piccola parte in Tax lien. Come vedete la flessibilità è massima con questi tipi di strumenti. Potete anche scegliere di investire in Tax Lien a breve scadenza. Si tratta di Tax Lien che hanno un periodo di riscatto molto breve, tra i 4 e i 6 mesi. Questi Tax Lien sono un ottimo strumento per chi cerca di velocizzare i tempi di ritorno sull’investimento.

Parleremo sicuramente più nel dettaglio dei Tax Deed in altri articoli. Vi farò vedere  alcuni Tax deed che ho acquistato alle aste immobili e i ritorni che sono riuscito a generare. Stay tuned!

A presto,

Buon profitto a tutti….