Oggi ti riporto un interessantissimo articolo scritto da Marisa M. di One Sotheby’s International. Ho scelto di riportare il suo articolo perché spiega in modo dettagliato perché Miami è una delle mete più ambite per chi vuole investire o trasferirsi negli Stati Uniti.

Per lo stesso motivo anche noi di Tax Lien Italia abbiamo scelto questa città, tra le altre in cui investiamo, per acquistare Tax Lien e Tax Deed.

Perché Miami?

Miami, la città magica, una città cosmopolita di cui tutti parlano e che tutti amano, capace di accogliere chiunque a braccia aperte.

Sia che la decisione di metter su casa sia dovuta a motivi personali (dopo una vacanza che ci fa innamorare del luogo) o a necessità lavorative, prima di avventurarsi nell’acquisto di una proprietà immobiliare a Miami è bene fare delle considerazioni ed affidarsi a chi conosce il mercato immobiliare e le varie leggi che lo regolamentano.

Il primo passo da compiere è capire lo stile di vita che si desidera condurre. Bisogna sapere, infatti che Miami non è fatta solamente di Miami beach, ma costituisce una realtà urbana molto più variegata che offre soluzioni immobiliari adatte a ogni desiderio ed esigenza. Dai grattacieli di South Beach, Brickell Evenue e Downtown dotati di viste spettacolari dell’oceano, alle ville con giardino tropicale di Coral Gables e Coconut Grove.

Perfetto per lavoro e famiglie.

Oltre il lifestyle, ci sono altri fattori di cui tener conto e che influiscono sulla scelta non soltanto della tipologia abitativa, ma anche della zona dove indirizzare la propria ricerca: prima fra tutti, la vicinanza al luogo di lavoro, oppure – nel caso di famiglie con bambini – alle scuole.

Il comprensorio di Miami, infatti, è molto esteso e la scarsità di mezzi pubblici crea problemi di traffico, specie nelle ore di punta, ed è quindi consigliabile abitare relativamente vicino al posto di lavoro.

Quanto all’istruzione dei figli, Miami offre una vasta offerta di istituti scolastici, sia pubblici che privati, di riconosciuta qualità e con curriculum internazionali. Tuttavia, in molti casi, le possibilità di frequentare queste scuole é subordinata alla residenza della famiglia nell’area limitrofa. Per questo, prima di acquistare o affittare un’abitazione, è consigliabile decidere dove si manderanno i propri figli a scuola. Il rischio, infatti, é di non avere diritto all’iscrizione alla scuola prescelta se non si abita nella zona “giusta”.

Un altro elemento importante su cui è bene chiarirsi e decidere oculatamente prima di procedere a un contratto di acquisto immobiliare è quello del cosiddetto titolo di proprietà. Cioè di quale debba essere la condizione giuridica (persona fisica o persona giuridica italiana, statunitense etc.) che attesta la proprietà legale del bene immobile. Si tratta di un aspetto da valutare con molta attenzione, avvalendosi magari della consulenza di un avvocato d’affari o di un commercialista specializzato, anche per evitare spiacevoli sorprese fiscali al momento della rivendita.

Il mercato immobiliare di Miami

Miami é nel pieno di un nuovo ciclo di espansione immobiliare, confermato dalle 1000 gru e cantieri di cui la città è costellata. Il mercato immobiliare di Miami ha assistito, in generale, a un’ottima ripresa rispetto al precedente quadriennio. Oggi si sta assestando su livelli costanti di crescita dei valori, con prezzi confrontabile quelli del 2004.

Rispetto ai primi sei mesi dello scorso anno, nel primo semestre del 2017 il numero di proprietà vendute sono cresciute del 19% per le villa e le case mono-familiari e dell’11% per gli appartamenti, con un incremento del prezzo medio del 6%.

Malgrado nelle zone più richieste la domanda di immobili sia ancora superiore all’offerta, il numero di proprietà in vendita è generalmente aumentato, allargando perciò le possibilità di scelta degli acquirenti.

In media, il prezzo di acquisto e di circa il 95% del prezzo di richiesta. Tuttavia, non sono rare situazioni di offerte multiple, anche a prezzi superiori al prezzo di vendita, comportamento che rispecchia la robusta ripresa del mercato.

Grande successo sta rispondendo sistema di vendita sulla carta (il cosiddetto pre-construction), con oltre 180 progetti sulla costa fra Miami e Fort Laudedale di cui 54 già in costruzione e 7 realizzati. Il 66% di questi progetti sono già stati venduti. Questo nuovo boom del settore è molto diverso da quello che ha creato la bolla del 2008, grazie una nuova struttura di deposito che ora richiede un minimo del 50%, ed è quindi, più stabile.

Il prezzo delle ville monofamiliari a Miami beach ha visto un aumento del 19%, passando da € 5.630 a € 6.695 al metro quadrato, fino a € 8.708 al metro quadrato per unità ubicate fronte mare.

Quali sono le zone più interessanti?

South Beach. Vero epicentro di Miami beach, ha visto una modesta diminuzione dei prezzi -2% rispetto ai primi sei mesi dell’anno precedente e un calo delle vendite del 37% durante lo stesso periodo. South of Fifth, la zona più esclusiva, ha assistito a un incremento del 14% del prezzo medio degli immobili (giunto a € 1.092.000) è una diminuzione delle vendite di solo il 3%. Il prezzo medio delle ville a Fisher Island è aumentato del 33%, a Hibiscus e Palm Island del 27%, a Venetian Island del 15%.

South of Fifth di Miami

Brickell

La zona di Brickell – la parte di città che, più delle altre, sta vivendo la maggiore fase espansiva é destinata a diventare il cuore pulsante di Miami. Il prezzo al metro quadro è aumentato dell’11% rispetto i primi sei mesi dello scorso anno, raggiungendo i € 4800. Nonostante ciò, gli appartamenti si vendono con più velocità, in media in 113 giorni (una riduzione del 35% rispetto 2016). Con gru a ogni angolo, non c’è che l’imbarazzo della scelta fra i vari edifici in costruzione. Fra cui Brickell City Center, un complesso progettato secondo i più moderni criteri di eco-sostenibilità e bio-architettura, che include 820 appartamenti divisi fra due torri, un albergo e un centro commerciale di lusso.

Key Biscayne

Key Biscayne ha visto un moderato aumento (+1%) del numero di vendite e dei prezzi degli appartamenti; le vendite di ville monofamiliari sono, invece, cresciute del 20% rispetto i primi sei mesi del 2016. Con un prezzo medio di vendita pari a € 2.533.000 (+7%).

Downtown

Con la recente inaugurazione del Museum park, Downtown si sta e definitivamente imponendo anche come centro della vita culturale della città.

Il numero di vendite di appartamenti oltre i € 400.000 è salito del 55% rispetto ai primi sei mesi dello scorso anno. Con un aumento del prezzo medio dell’8% (€ 692.000). Per quanto riguarda le ville, l’incremento è stato del 9% e il prezzo è salito del 18% (€ 365.000). Con l’avvio della costruzione dell’acclamato One Thousand Museum di Zaha Hadid e l’imminente lancio del Miami World Center, lo skyline di Miami é destinato a diventare – dopo quello di New York e Chicago – una nuova icona della modernità americana.

Il One Thousand Museum progettato da Zaha Hadid

Coral Gables e Coconut Grove

Sono due zone che ultimamente stanno riscuotendo un crescente interesse anche da parte degli europei, per le loro caratteristiche di “unicità” e per la presenza di ottime scuole internazionali.

Coral Gables – un comune indipendente da Miami e sede, tra l’altro, del consolato italiano è una delle zone con la più alta richiesta di villa e case monofamiliari; negli ultimi sei anni i prezzi di questa tipologia abitativa sono continuamente aumentati e i tempi di vendita si sono ridotti. Molte unità, tra le cui tipiche ville di stile spagnolo (Old Spanish) costruite negli anni venti del ‘900, sono state recentemente ristrutturate e offrono tutte le più aggiornate dotazioni. Mettendo a confronto i dati del primo semestre 2013 con quelli del 2014. Il prezzo medio di una villa degli anni ‘50 e cresciuto del 13% arrivando a € 765.000, mentre per le ville Old Spanish ci si aggira intorno ai € 594.000. Per quanto riguarda le ville fronte mare il prezzo medio è di € 2.568.000. Sono, invece, diminuite le vendite degli appartamenti.

Coconut Grove ha appena avviato una nuova stagione di crescita immobiliare caratterizzata, al momento, da nuovi complessi di pregio che offrono magnifiche viste sulla baia, come il Grove at Grant Bay costituito da 3 torri su circa due ettari e mezzo di spazio verde.

Per quanto riguarda le vile, si registra rispetto allo scorso anno una contrazione del numero di giorni di permanenza sul mercato (-13%) e un incremento dei prezzi medi del 5%, giunti a € 893.000.

Cosa sta guidando il mercato immobiliare a Miami?

Il fascino di Miami, città che spesso conquista a prima vista,  ha indubbiamente sedotto molti stranieri. Principalmente sud americani ed europei. Inclini a valutare positivamente la possibilità di effettuare investimenti immobiliari in città.

Certamente anche il nuovo boom del pre-construction ha avuto un impatto sulle dinamiche del mercato immobiliare. Un mercato, quello di Miami, più stabile rispetto a quello delle precedenti fasi espansive. Che ha attirato archi-star di fama internazionale come Zaha Hadid,  Bernardo Fort Brescia, Rem Koolhaas e altri.

Infine, non può mancare un riferimento alla crescita delle infrastrutture: dall’espansione dell’area portuale di Miami, alla costruzione del Tunnel del porto; dalla realizzazione di nuovi musei come il PAMM, alla futura stazione dei treni superveloci.

Miami ha dimostrato, negli anni la capacità di cavalcare i periodi di crisi e di uscirne ogni volta più forte, moderna e vitale. Non deluderà nemmeno questa volta. Miami la meta del momento… e del futuro.

Continuate a seguirci

Ciao, Emanuel