Investire in Tax Lien – Caso Studio Florida con un interesse del 18%

In questo articolo parleremo di un interessantissimo certificato tax lien acquistato dal nostro Emanuel.

Prima di tutto vi presento un breve riassunto sul funzionamento di questi certificati.

Immaginiamo di essere in una contea della Florida.

Il proprietario di un immobile, per una serie di motivi, non è riuscito a pagare le tasse su di esso (in USA si chiama property tax, in Italia sarebbe la nostra IMU).

Cosa fa la contea in questo caso:

  • Il proprietario si ritrova un lien (pegno) sulla propria proprietà per non aver pagato le tasse e rischia il pignoramento dell’immobile.
  • La contea non riceverà il gettito fiscale e non avrà fondi per fornire i servizi che fornisce nella sua circoscrizione.

Una situazione non piacevole per entrambe le parti.

A questo punto entra in gioco il tax lien.

Sulle tasse non pagate la contea emetterà un certificato da battere all’asta. Il certificato avrà un interesse e avrà l’immobile come garanzia.

Il tasso d’interesse massimo, in Florida, sarà del 18% annuo (1,5% al mese), e all’asta ci potranno essere dei rilanci ad un tasso più basso (per esempio 17,5%, 16%, ecc.); chi offrirà l’interesse più basso si aggiudicherà il certificato tax lien.

Il tax lien ha un orizzonte temporale massimo di due anni (in Florida il tax lien ha una durata di due anni dal momento in cui non sono state pagate le tasse, trascorso questo periodo si può procedere al pignoramento dell’immobile).

Con questo sistema si ottengono vantaggi per entrambe le parti coinvolte:

  • Il proprietario riceverà un importante aiuto, dato che avrà più tempo (2 anni) per pagare le tasse e potrà evitare il pagamento della sanzione massima (18% annuo), perché il certificato potrebbe essere aggiudicato ad un interesse o più basso del 18%.
  • La contea riceverà subito i fondi per adempiere i servizi che eroga sul proprio territorio: strade, scuole, stipendi pubblici, ecc.

Molti certificati tax lien però non vengono aggiudicati in asta. Uno di questi motivi può essere una eccessiva offerta di certificati rispetto ai partecipanti.

Questo evento può portare ad una problematica: la contea recupererà solo una parte dei fondi nell’immediato.

In questa situazione i tax lien non venduti diventano OTC.

Per OTC si intendono tutti i certificati che rimangono invenduti durante l’asta e che vengono inseriti alla fine di questa in una lista a parte.

Per aggiudicarseli l’investitore non dovrà che contattare la contea per farsi dare la lista, analizzare, scegliere i certificati che preferisce e acquistarli.

L’elemento interessante degli OTC è che il primo che contatterà la contea otterrà  il tasso d’interesse massimo del 18%, perché non ci saranno rilanci.

Questo sistema permette di eliminare diversi problemi: la contea riceverà subito i fondi e il proprietario avrà due anni per saldare le tasse arretrate.

Bene, dopo questa breve spiegazione sul funzionamento di questo tipo di certificati passiamo ad un caso pratico.

Il proprietario di un immobile nella contea di Lee non è riuscito a pagare le tasse sulla sua proprietà e quindi la contea ha emesso un certificato per metterlo all’asta.

Durante l’asta nessuno ha fatto offerte, dunque il certificato è finito nella lista OTC.

Il nostro Emanuel Wijkhuisen ha scaricato e studiato la lista. Ha individuato questo certificato e ha chiamato subito la contea per acquistarlo. L’importo è stato di $2,923.14.

Essendo un tax lien OTC, Emanuel ha comprato il certificato con il tasso massimo del 18%.

L’immobile a garanzia del certificato (Indirizzo: 26800 N RIVERSIDE DR BONITA SPRINGS FL 34135) era una bellissima single family  home di 170 mq con un bagno e tre camere da letto. Il valore stimato era $254.746.

Come è andata a finire?

Il nostro Emanuel ha ricevuto un assegno dalla contea di $3.800,08. Il proprietario è riuscito a riprendersi ed è riuscito a rimborsare le tasse non pagate più gli interessi maturati.

Qui sotto trovare i numeri dell’operazione:

Tasso 18% annuo (1,5% al mese)
Comprato il 05/06/2019
Investimento $2.923,14
Rimborsato il 10/02/2021
Importo riscosso $3.800,08
Interessi $876.94
Rendimento 30%
Orizzonte temporale 20 mesi

 

Operazione molto redditizia!!! In un’epoca segnata da continue turbolenze (pandemia, elezioni e crisi economica).

Ragionateci un attimo: un investimento inferiore ai $3.000 può avere un ottimo rendimento e un asset a garanzia con un valore superiore ai $250.000.

So già cosa state pensando. “E se il proprietario non avesse pagato nei due anni?”. Beh si sarebbero presentate due strade:

  • La proprietà sarebbe andata all’asta e chi si fosse aggiudicato l’immobile avrebbe dovuto  rimborsare il capitale stanziato da Emanuel, più gli interessi, come prima cosa.
  • Se invece nessuno si fosse presentato all’asta per aggiudicarsi l’immobile, il buon Emanuel avrebbe ottenuto la proprietà su cui era stato emesso il tax lien, e sarebbe diventato lui il proprietario di una splendida casa dal valore di oltre $250.000.

Solitamente le possibilità di quest’ultimo scenario sono  molto basse, come abbiamo già detto in un altro articolo oltre il 95% dei certificati viene rimborsato. Se vi ritroverete in questa situazione avrete vinto alla lotteria.

Naturalmente dovrete fare le ricerche nel modo corretto per trovare e acquistare i giusti certificati tax lien. 

Come potete capire Emanuel ha effettuato un bellissimo investimento nella più completa sicurezza.

Beh, cosa ne pensate di questo caso studio? Curiosi di approfondire questo fantastico mondo? Scrivete nei commenti cosa ne pensate.

Alla prossima
Mattia