A molte persone sembra impossibile che si possa lavorare da casa e investire nell’immobiliare Americano acquistando Tax Lien Certificates.  Infatti, la domanda che più frequentemente mi viene chiesto è: Se bisogna essere fisicamente presenti all’asta per investire in Tax Lien Certificates.

La risposta è: No.

Una altra domanda che mi viene posta spesso è questa: è possibile investire in modo sicuro in Tax Lien Certificates e Proprietà all’asta in qualsiasi parte dell’America senza essere fisicamente presente?

La risposta è: Si.

Come posso essere sicuro di investire bene i miei soldi in uno stato che non conosco dall’altra parte del pianeta?

La risposta è:

Facendo bene le ricerche prima di acquistare Tax Lien o Tax Deeds, è quello che gli Americani chiamano “Due Diligence”, ovvero il processo di ricerca che precede l’acquisto. La ricerca o Due Diligence è la parte fondamentale per essere sicuro di acquistare Taxlien o Taxdeed di valore che vi faranno guadagnare soldi,
invece che perderne.

Vi spiego brevemente con funziona l’investimento in Tax Lien e Tax Deed Americani, in modo da capire meglio i vari meccanismi che compongono questo affascinate mondo.

Come funzionano i Tax Lien?

Come in Italia, anche in America si pagano le tasse sulle proprietà immobiliari annualmente. Molto simile alla nostra IMU. A differenza dell’Italia però, in America, hanno trovato un sistema molto ingegnoso per “incentivare” il proprietario dell’immobile a pagarle in modo regolare ed entro la scadenza. Se le tasse non vengono pagate ed il proprietario dell’immobile è in mora per più di 1 anno, la Contea, che è l’organo di governo, simile alla nostra provincia, avrà la facoltà di porre un vincolo sull’immobile fino a quando il debito non sarà saldato.

Questo vincolo viene chiamato appunto Tax Lien Certifcate. Si tratta di un certificato, molto simile ad un’obbligazione zero coupon, che verrà veduta dalla contea ad un asta. L’asta di solito (dipende da contea a contea) si tiene una volta all’anno e qualsiasi persona o società potrà acquistare questi certificati.

Ma allora, cosa ne viene in tasca all’investitore ad acquistare un Tax Lien Certificate all’asta?

Il Tax Lien emesso dalla contea ha un rendimento massimo e una durata ben precisa entro la quale il proprietario dovrà saldare il suo debito. Ogni mese questo debito accumula interessi e questi interessi, una volta che il proprietario avrà saldato il vostro Tax Lien, vi verranno riconosciuti direttamente dalla contea.

Dato che in America non esiste il tasso di usura e la contea adotta il pugno di ferro per chi non paga le tasse, è facile vedere rendimenti del 16%, 18%, 36% all’anno netto su un Tax Lien Certifcate.

Ma cosa succede nel caso in cui il proprietario dell’immobile non riesca a pagare le tasse e la mora alla contea? L’investitore perderà il denaro investito?

La risposta è No. Ci sono solo due scenari possibili quando si investe in Tax Lien Certificates.
  1. Il proprietario paga le tasse e gli interessi alla contea entro il periodo stabilito per legge, detto anche periodo di riscatto o Redemption period. In questo caso la contea, una volta incassato il denaro dal proprietario in mora, entro 7 giorni lavorativi provvederà a bonificare il denaro investito più gli interessi all’investitore, e l’operazione si conclude.
  2. Il proprietario NON paga le tasse e gli interessi di mora alla contea entro il periodo di riscatto. In questo caso l’investitore non deve fare altro che notificare la contea (mediante un modulo che si compila online) che il periodo di riscatto è terminato è che si intende avviare la procedura di pignoramento o “Foreclosure”. La contea si occuperà di tutta la procedura burocratica ed entro 30 giorni dalla notifica di “Foreclosure” la contea provvederà a trasferire l’immobile all’investitore che ne diverrà il nuovo proprietario.

E’ facile immaginare i ritorni che si possono fare nel caso in cui si debba fare il “Foreclosure” dell’immobile. L’investitore che ha acquistato il Tax Lien per il costo delle tasse arretrare e si ritroverà a possedere un immobile che vale molto di più dell’investimento iniziale.

Tuttavia questo è un scenario abbastanza raro. Infatti solo il 5% dei Tax Lien non vengono saldati entro il periodo di riscatto. Nel caso in cui l’investitore voglia possedere un immobile dovrà acquistare Tax Deed invece di Tax Lien. Leggi questo articolo per sapere cosa sono i Tax Deed e come funzionano.

In quali altri modi si possono acquistare i Tax Lien Certificate?

Molto spesso quando l’asta annuale dei Tax Lien si conclude, restano molti certificati invenduti. Questi Tax Lien vengono riproposti al pubblico dalla contea e si possono acquistare direttamente dal sito della contea come un qualsiasi prodotto acquistato su ebay o Amazon, con un semplice click!

Rimangono invenduti migliaia di certificati ogni anno nelle varie contee Americane. Molti investitori pensano che questi siano “gli scarti” dei certificati migliori, ma queste è solo una mezza verità. In realtà molto spesso si trovano delle vere e proprie perle in mezzo al mucchio. Sta a noi cercarle…

I certificati invenduti non vengono scartati dagli acquirenti, ma semplicemente non ci sono abbastanza investitori o soldi per comprali tutti. Dovete sapere infatti che possono esserci migliaia di Tax Lien all’asta
in una singola contea e semplicemente non c’è abbastanza denaro per acquistarli tutti.

Una delle nostre strategie più profittevoli è proprio l’acquisto di questi certificati invenduti dalla contea. Anche voi potete acquistare questi Tax Lien e lavorare da casa senza spostarvi fisicamente dalla vostra abitazione. Inoltre vi aggiudicherete il tasso d’interesse massimo offerto dalla contea, (16%, 18%, 36% all’anno netto) eliminando completamente la concorrenza.

Abbiamo creato un semplice sistema a 14 step che vi aiuterà a scegliere i Tax Lien migliori filtrando gli immobili buoni da quelli meno buoni in base a vari parametri come la zona, il valore di mercato, metri quadri, budget ecc. e una volta selezionato quelli di vostro interesse potrete procedere all’acquisto.

Nel video potete vedere in pratica uno di questi Tax Lien acquistati dalla contea.

Nel video sopra potete vedere un esempio di un Tax Lien acquistato direttamente da una contea della Florida. Abbiamo pagato $1.832,29 per questo Tax Lien. l’immobile è collocato in una zona di prestigio e a quel tempo (2014) aveva un valore di mercato di circa $113.319,00 (ora ne vale circa $170.725,00).  Dopo aver fatto tutte le dovute ricerche, abbiamo acquistato il Tax Lien e non abbiamo fatto altro che aspettare che arrivasse l’assegno da parte della contea. 15 mesi dopo abbiamo ricevuto l’assegno del valore di $ 2.244,56 e l’operazione si è conclusa.

Il Tax Lien quindi ha reso 1,5% al mese netto, per un rendimento totale del 22,5% tradotto in soldoni abbiamo guadagnato $412,27.

Qualcuno potrebbe dire che non sono molti. Ma provate a lasciare la stessa cifra su un conto corrente bancario o su normale conto deposito, non c’è assolutamente confronto. Ovviamente se avete più capitali da investire il rendimento diventerà di conseguenza molto più interessante.

Se per esempio applicassimo a questo piccolo importo la regola dal 72 e continuassimo a reinvestire la quota capitale e gli interessi in modo continuativo allo stesso tasso d’interesse.  Dopo 10 anni quei $2.244,56 diventerebbero $11,747,66. Un guadagno di ben $9.503,10. Senza contare il caso in cui un Tax Lien non vi venga pagato e diventate proprietari di un immobile come quello illustrato nel video. A quel punto vendendo l’immobile il vostro rendimento diventerebbe incalcolabile.

Vi interessa saperne di più su questo tipo di investimento, continua a seguirci.

Ciao e buon profitto a tutti!

Emanuel Wijkhuisen