I n questo articolo parliamo di come crearsi delle rendite passive con i Tax Lien Certificate Americani.  Partiamo con l’analizzare assieme un Tax Lien che ho acquistato alcuni anni fa ad un’asta in Florida.

Di solito non acquisto quasi mai Tax Lien all’asta per il semplice motivo che c’è troppa concorrenza e molto spesso i tassi d’interesse vengono rilanciati a percentuali poco interessanti. Ci sono altri modi che utilizzo per acquistare Tax Lien senza andare alle aste e con nessun tipo di concorrenza, ma di questo ne parleremo in un altro articolo. Per questo certificato Tax Lien ho fatto un’eccezione perché c’erano i presupposti per una rendita interessante.

Come funzionano le aste in Florida e come crearsi rendite passive con i Tax Lien?

In Florida il tasso d’interesse massimo che lo stato offre è del 18% annuo. In questo stato le Aste dei Tax Lien si tengono una volta all’anno, solitamente nel mese di Maggio, e durante queste aste vengono offerti tutti i Tax Lien dell’anno precedente oltre che alcuni Tax Lien più vecchi rimasti invenduti gli anni passati.

Devi sapere che in Florida il tasso d’interesse massimo che lo stato offre è del 18% annuo

Emanuel Wijkhuisen

Ogni contea tiene la propria asta e offre i proprio Tax Lien all’investitore disposto ad accettare il tasso d’interesse più basso. Molte contee della Florida tengono aste online ma alcune le fanno ancora dal vivo. Le aste possono durare anche diversi giorni dipende da quanti Tax Lien vengono offerti al pubblico. Nelle contee più grandi é facile vedere liste anche di 30.000/40.000 Tax Lien.

Per partecipare ad un asta online bisogna anzitutto registrarsi sul sito della contea e pagare una piccola somma che viene considerata come cauzione, che viene restituita nel caso non si facciano offerte o nel caso non ti aggiudichi nessun Tax Lien.

Come funziona il metodo di rilancio alle asta in Florida?

In Florida il tasso d’interesse parte dalla percentuale massima offerta dallo stato e cioè il 18%. Ad ogni rilancio questo tasso d’ interesse si abbassa di uno 0,25%.  L’investitore disposto ad accettare il più basso tasso di interesse vince l’asta. Questo metodo viene chiamato Bid down the Interest Rate. Il vincitore ha 24 ore di tempo per pagare il dovuto alla contea e se non pagherà entro il termine previsto non gli verrà restituita la cauzione e l’investitore non potrà più partecipare a nessuna asta in quella contea, quindi occhio a rispettare le regole!

Ho deciso di partecipare a quest’asta per il semplice motivo che c’erano molte proprietà interessanti sulle quali acquistare dei Tax Lien. Tra questi c’era questo terreno edificabile a ridosso di un campo da golf a 18 buche in una zona molto esclusiva della Florida.

Prima dell’asta ho fatto le dovute ricerche sui vari immobili di mio interesse tramite il mio collaudato sistema a 13 passi, che spiegherò nel dettaglio in un altro articolo. Mi sono registrato tramite il sito della Contea e ho inserito il tasso d’interesse minimo che ero disposto ad accettare e cioè il 18%. Ma non è il tasso massimo che offre lo stato della Florida? Esatto! Tutte le operazioni di ricerca, registrazione al sito dell’asta della contea e il deposito del denaro per partecipare all’asta, l’ho fatto comodamente da casa senza mai essermi recato negli Stati Uniti!

Ha inizio l’asta…

Il momento dell’inizio dell’asta è quello più bello, hai l’adrenalina che va a 1000 e i tuoi occhi sono incollati sul monitor del PC in attesa che il contattore degli interessi al ribasso si fermi prima della tua offerta minima…3…2…1…

CONGRATULATIONS! YOU ARE THE AWARTED WINNER OF TAX CERTIFICATE NUMBER 13-00001.

E vai! Mi sono aggiudicato il Tax Lien con un interesse del 18% all’anno!

Delle 4 offerte che avevo fatto durante quell’asta me ne sono aggiudicati solo 2, tra cui il Tax Lien sul lotto edificabile che stiamo analizzando! Sono riuscito ad ottenere il 18% perché nessuno ha fatto un’offerta su questo Tax Lien, strano vero? Eppure è stato il Tax Lien più fruttuoso che ho acquistato a quell’asta.

Un aspetto importante che abbiamo scoperto durante le ricerche su questo Tax Lien è che il terreno era stato stimato ad un valore molto più basso di quello che in realtà valeva sul mercato. Questo perché la stima era risalente al 2009 periodo durante il quale il mercato immobiliare Americano era in piena crisi per colpa dei mutui sub-prime. Le informazioni sul valore di mercato effettivo non sono state aggiornate e di conseguenza riportate erroneamente nei file dell’asta, probabile motivo per il quale nessuno ha fatto un offerta per quel Tax Lien.

Come si è concluso questo Tax Lien?

Il Tax Lien in questione ci è stato saldato dalla contea 7 mesi più tardi, ottenendo un ROI del 10,5% o 1,5% al mese. Questo perché la contea contabilizza il tasso d’interesse mensilmente. Essendomi aggiudicato il Tax Lien al 18% annuo, dividendo per 12 mesi, ho ottenuto un tasso d’interesse netto del 1,5% al mese.

Se il proprietario del terreno avesse pagato il Tax Lien dopo 10 mesi, invece che dopo 7, avrei guadagnato il 15% d’interessi. Quindi più tardi paga il proprietario dell’immobile o del terreno, come in questo caso, meglio è per noi. Se invece non dovesse pagare affatto, trascorsi 2 anni, potremo chiedere alla contea di iniziare il processo di Foreclosure. Questo porterà al pignoramento dell’immobile, che diverrà di nostra proprietà.

Ho investito $2,468.68 per l’acquisto di questo Tax Lien e dopo 7 mesi mi è stato inviato un assegno (vedi foto sotto) pari a $2,727.89 ottenendo un guadagno totale netto di $259,21. Un tasso d’interesse del 10,5% netto.

MA NON DOVEVAMO PARLARE DI RENDITE PASSIVE CON I TAX LIEN?

Si, giusto. Sopra abbiamo fatto vedere, tramite un esempio reale, come si può guadagnare un tasso d’interesse del 1,5% netto al mese acquistando Tax Lien Certificate Americani. Per creare rendite passive con i Tax Lien, occorre un po di pianificazione, costanza e una strategia.

La giusta strategia da seguire è quella di acquistare in modo costante più Tax Lien al mese. Non serve investire cifre enormi, ci sono ottimi Tax Lien che si possono comprare per qualche centinaio di dollari. Se invece hai capitali più consistenti a disposizione allora puoi indirizzarti sull’acquisto di Tax Lien più costosi.

Ogni mese in qualche parte dell’America ci sono aste Tax Lien a cui puoi partecipare. Se invece sei come me e non ti piacciono le aste e la concorrenza, puoi sempre acquistare i Tax Lien rimasti invenduti direttamente dalla contea al tasso massimo dello Stato. In questo modo sarai sempre sicuro di aggiudicarti il tasso d’interesse più alto.

Acquistando Tax Lien in modo regolare e costante ogni mese, dopo un primo periodo di attesa, cominceranno ad arrivarti i primi assegni. Ad un certo punto il flusso di assegno e bonifici da parte della contea diventeranno rendite passive importanti. Ricordati sempre di reinvestire parte dei guadagni seguendo la regola del 72 e la magia del tasso composto. Questo farà si che il tuo capitale cresca in modo esponenziale.

Buon profitto a tutti…

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