Oggi ho deciso di scrivere un articolo sulla tassazione che comporta l’acquisto di un immobile negli Stati Uniti. Ho ricevuto diverse email a tal proposito. Cosi ho deciso di scrivere questo articolo con l’aiuto di un esperto del settore. Per fornire una breve descrizione della tassazione e delle implicazioni che un acquisto immobiliare oltre oceano può comportare.

Molti pensano che l’America sia un paradiso fiscale. Ma non è proprio cosi, anzi le imposte mediamente sono molto alte. Quello che invece riduce il reddito imponibile è la alta deducibilità dei costi.

Quante e quali imposte vengono applicate ad una compravendita immobiliare in America?

Le principali imposte che possiamo incontrare quando acquistiamo una proprietà negli Stati Uniti sono sostanzialmente quattro:

  1. Le tasse sulle proprietà immobiliari (Real Estate Taxes). Sono paragonabili alla nostra IMU. Queste tasse gravano sugli immobili e servono a finanziare gli enti locali. Sono quelle tasse che quando non vengono pagate dal proprietario dell’immobile diventano Tax Lien. I famosi certificati che noi acquistiamo dalla contea in cambio di un ottimo tasso d’interesse. (se ne vuoi sapere di più leggi qui) L’aliquota della Real Estate Tax è abbastanza elevata. Può arrivare anche al 2% e viene calcolata sul valore di mercato dell’immobile.
  2. Vi è poi l’imposta federale (Federal Income Tax) che è uguale per tutti gli stati americani. Sia per le società che per le persone fisiche. Può arrivare ad un’aliquota massima del 39%  per redditi superiori ai 400.000$.
  3. Ogni stato inoltre ha una propria imposta statale (State Tax) che però è deducibile dall’imposta Federale. Anche qui le imposte variano da stato a stato. Per esempio in Florida sono dello 0% per le persone fisiche e dello 5,5% per le società.
  4. Infine abbiamo la Capital Gain Tax. Questa imposta si divide tra quella a breve termine. Dove le plusvalenze vengono sempre tassate con aliquota ordinaria (entro 1 anno). E a lungo termine (oltre l’anno). Che è soggetta ad un aliquota massima del 20% se realizzata da un persona fisica o una società di tipo LLC (simile alla nostra Srl). Mentre per le Corporation (simile alla nostra Spa) la Capital Gain Tax viene tassata in base allo scaglione di reddito realizzato. E può arrivare ad un aliquota massima del 39%.

Conviene acquistare un immobile in America come persona fisica?

L’acquisto di un immobile negli stati uniti da parte di una persona fisica è la cosa più semplice, veloce e meno costosa. Questa opzione a nostro avviso è fortemente sconsigliata. Per il semplice motivo che se doveste locare il vostro immobile e malauguratamente qualcuno si dovesse fare male al suo interno sareste pienamente responsabili dei danni a quella persona. Inoltre potrebbe citarvi per danni per milioni di dollari!! Un altro motivo per la quale sconsigliamo l’acquisto di un immobile come persona fisica è per un fatto di tassazione. Alla vendita di un immobile USA effettuato da stranieri non residenti viene applicata una ritenuta del 15% del prezzo di vendita. Questa ritenuta viene chiamata Witholding FIRPTA (Foreing Investment Real Property Tax Act). L’eventuale eccedenza viene rimborsata quando presentate la dichiarazione dei redditi con la liquidazione dell’imposta.

Acquistare immobili tramite una società.

L’investitore straniero ha la possibilità di acquistare un immobile negli USA, non solo come persona fisica, ma anche attraverso una società. L’acquisto di un immobile in questo caso, avviene per il tramite una società Americana che viene costituita ad hoc per l’investimento immobiliare. In certi casi è fortemente consigliato sia per ragioni di natura fiscale che per garantire la responsabilità limitata dei soci.

Esistono due figure societarie utilizzabili da investitori stranieri per acquistare un immobile negli USA: La C-Corporation o la LLC (Limited Liability Company – simile alla nostra Srl). Non può essere utilizzata, invece, la S-Corporation, che è ad uso esclusivo dei residenti. In entrambi i casi si tratta di società di capitali, per la cui costruzione la legislazione USA non richiede particolari formalità. Essi infatti possono essere costituite in un breve arco di tempo che va dai due ai sette giorni e non è richiesto un capitale sociale minimo iniziale.

La LLC è una forma societaria ibrida. Una via di mezzo tra una società di capitali e società di persone che unisce alla responsabilità limitata del socio (responsabile esclusivamente per la quota investita) l’imposizione diretta sul reddito dello stesso. In Florida, al fine dell’esenzione dalla ritenuta FIRTPA, nelle LLC sono necessari almeno due soci. Utilizzando questo tipo di struttura, la LLC beneficia anche della responsabilità limitata. La C-Corporation, invece, è una società di capitali che possiede personalità giuridica ed un patrimonio sociale autonomo e distinto da quello dei soci (shareholders). Ha durata illimitata, salvo diversi accordi tra i soci. Essa beneficia della responsabilità limitata e dell’esenzione dalla ritenuta FIRTPA anche se è costituita da un unico socio.

I vantaggi di acquistare immobili tramite una LLC.

Se acquistate un immobile tramite una LLC, esse viene tassata per trasparenza. Questo vuole dire che le imposte vengono pagate dai soci in base alle quote. La tassazione sul Capital Gain dei soci quali persone fisiche è pari ad un’aliquota del 20%. Per I membri delle LLC residenti in Italia vi è l’obbligo di identificazione mediante un ITIN (una specie di codice fiscale per stranieri) e la denuncia dei redditi va fatta in America. Purtroppo non è possibile riportare le perdite compensandoli con gli utili degli anni successivi.

Per ovviare a questo inconveniente, la struttura societaria flessibile delle LLC ci dà la possibilità di poterla tassare come una corporation (in capo alla società e non ai soci) evitando di dover richiedere un ITIN oltre che poter compensare le perdite.

Infine, se l’acquisto dell’immobile viene fatto tramite una società C-Corporation, l’aliquota dell’imposta federale sui redditi è a scaglioni. Può arrivare ad un massimo del 39%, al quale però bisogna aggiungere un eventuale imposta statale (dipende dallo stato, in florida questa è dello 5,5%). In questo caso invece è possibile compensare le perdite con gli utili degli anni successivi.

Come possiamo acquistare e vendere immobili in America pagando zero tasse?

Ci sono alcuni modi per poter acquistare e vendere immobili eliminando la maggior parte delle tasse qui sopra elencate. Queste sono strategie fiscali avanzate. Vengono usate dalle persone più ricche d’America per diminuire o azzerare i loro obblighi fiscali in modo completamente legale.

  1. 1031 Exchange. E’ una agevolazione che permette di vendere un immobile evitando di pagare la tassa sul capital gain. Le condizioni sono: Che alla vendita del vostro immobile entro un determinato arco di tempo (fino a 6 mesi). Voi acquistiate un immobile simile reinvestendo il capitale guadagnato dalla precedente operazione. Si potrà cosi trarre vantaggio per un periodo indefinito di questa agevolazione fino a quando continuerete ad reinvestire.
  2. QRP. (qualified retirement plan) Il QRP è molto simile ad un trust. QUALSIASI asset acquistate tramite un QRP sarà SEMPRE esentasse e assolutamente blindato da qualsiasi creditore esterno. Il QRP è uno strumento che viene usato da molti ricchi Americani per blindare ed crescere il proprio patrimonio in modo veloce e sicuro. Se volete sapere di più sul QRP leggetevi l’articolo dedicato. Stranamente (chi sa perché) è praticamente sconosciuto in America. Solo pochi ne conoscono l’esistenza e la potenzialità.

Anche con gli strumenti qui sopra descritti. Sarete comunque sempre responsabili del pagamento delle tasse sugli immobili (Real Estate Taxes) che acquisterete. Questa tassa infatti viene gestita a livello provinciale (dalle contee) e va sempre pagata. Questo per evitare che la contea vincoli il vostro immobile con Tax Lien. I famosi certificati che acquistiamo in cambio di un ottimo tasso d’interesse. Per saperne di più leggi qui.

Serve un conto corrente in America per acquistare immobili?

Negli USA non è strettamente necessario essere in possesso di un conto corrente bancario per acquistare immobili. E’ infatti possibile bonificare l’importo per l’acquisto su un escrow account. Un conto corrente fiduciario del agente immobiliare o della title company o di chi si occuperà della chiusura (vendita) della compravendita dell’immobile. Sarà lui infatti a trasferire le somme al venditore. Nel caso di locazione di un immobile il pagamento e l’incasso delle somme derivanti dalla sua gestione possono essere delegate ad una società di gestione immobiliare (property management company). Aprire un conto corrente negli Usa è comunque possibile, recandosi di persona presso la banca o tramite un fiduciario.

La società Americana generalmente viene finanziata sotto forma di conferimento di capitale (Equity) o tramite finanziamento soci (Loan). Anche qui è consigliato l’apertura del conto corrente intestato alla società su cui far transitare i fondi necessari per l’investimento.

Ricordiamo che secondo la legge Italiana tutti gli investimenti all’estero di natura finanziaria o immobiliare effettuati da persone fisiche devono essere riportati nel quadro RW della propria dichiarazione dei redditi in Italia. Per questo è molto importante fornire al proprio commercialista Italiano una documentazione chiara degli investimenti effettuati negli Stati Uniti.

Spero che questo articolo vi abbiamo chiarito eventuali dubbi sulla tassazione americana.
Continuate a seguirci e buon profitto a tutti.

Alla prossima, ciao.

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