Tax Liens in Maryland (dal 6% al 24% d’interesse) come funzionano?

In questo nuovo articolo andremo a vedere i meccanismi dei tax liens in Maryland (uno dei 50 stati federati sulla costa orientale degli Stati Uniti d’America).

Questi certificati hanno un funzionamento leggermente differente rispetto a quelli degli altri stati.

Vediamo insieme.

Come sai i Tax Lien sono certificati che maturano un interesse, emessi dalla contea, sulle tasse immobiliari non pagate. Questi certificati vengono venduti all’asta e gli introiti della vendita di questi tax lien sono impiegati per pagare i servizi essenziali alla comunità, come la polizia, le scuole, la viabilità, ecc.

Queste aste vengono svolte su siti appositi e qui l’investitore è in grado di reperire tutte le informazioni necessarie, come per esempio la zona e l’indirizzo dell’immobile, gli assessed value e le offerte sul certificato fino a quel momento.

I valori dei vari tax liens in Maryland partono da cifre basse (anche poche centinaia di dollari) a cifre altissime (milioni di $). Questo elemento permette ad un investitore di iniziare a piccoli step e diversificare ampiamente, con cifre molto contenute, il proprio portafoglio. 

Molto spesso le offerte superano l’ammontare delle tasse arretrate anche per cifre enormi. Questa differenza viene chiamata “premio” che verrà restituito in caso di riscatto da parte del proprietario.

Nel Maryland le aste si svolgono tra maggio e giugno di ogni anno. Le varie condizioni per ogni certificato tax lien (tasso d’interesse, redemption period) variano in base alla contea.

Infatti il tasso d’interesse minimo applicato sui Tax Liens in Maryland è del 6% ma ogni contea può deliberare il tasso d’interesse da applicare. Per fare un paio di esempi: la contea di Allegany applica un interesse sui propri tax lien del 18% annuo. La città di Baltimore City invece applica il 12% o 1% al mese.

La contea di St. Mary’s presenta una caratteristica molto interessante: un redemption period (periodo di riscatto) di appena 6 mesi. In questa contea se il proprietario rimborsa le tasse entro 6 mesi potrà riscattare l’immobile, al contrario se il proprietario non paga entro i 6 mesi, si potrà effettuare il pignoramento dell’immobile.

In questi scenari il premio pagato ha un ruolo importante:

  • Se il proprietario dovesse pagare le tasse arretrate, l’investitore otterrà tutto il capitale investito più un tasso d’interesse che può andare dal 6% al 20% sulla parte delle tasse arretrate (l’interesse varia come abbaiamo detto).
  • Se il proprietario non dovesse pagare le tasse arretrate, l’investitore effettuerà il pignoramento dell’immobile e dovrà lasciare il premio alla contea.

Facciamo un esempio pratico per comprendere bene questo meccanismo.

Un proprietario di un immobile non paga le tasse, che vale $ 800.000. Per questo viene emesso un tax lien di $10.000 che viene messo all’asta a cui volete partecipare.

Ti aggiudichi il tax lien ad un tasso d’interesse che può andare dal 6% al 24% (dipende dalla contea), più un premio di $20.000.

Se il proprietario riesce a rimborsare il certificato prima dello scadere dei 6 mesi, otterrai nuovamente i tuoi $10.000 più l’interesse e mantieni i tuoi $20.000.

Se il proprietario non riesce pagare le tasse arretrate, puoi effettuare un pignoramento e, solo in quel momento, dovrà versare i $20.000; in questo caso per il prezzo di $30.000 ($10.000 di tasse arretrate più $20.000 di premio) puoi ottenere un immobile che ne vale $800.000.

Capisci che le due strade per te sono win-win:

  • Se il proprietario riscatta l’immobile ottieni indietro il capitale con un interesse.
  • Se il proprietario non rimborsa le tasse, ottieni un immobile con un valore di molto superiore al capitale che hai investito.

Le probabilità di fare un pignoramento (in base ai dati passati) e avere l’immobile sono molto basse: il 95% dei Tax Liens in Maryland viene rimborsato dai proprietari.

Se ti capiterà di fare un pignoramento per dei Tax Liens in Maryland non pagati avrai fatto un colpo da maestro. Naturalmente devi svolgere una approfondita due diligence per trovare un tax lien con un ottimo immobile a garanzia e dovrai capire bene la normativa della contea riguardo al regolamento del premio (la normativa varia da contea a contea).

Beh, cosa ne pensi? Pronto ad avventurarti anche tu nelle contee del Maryland alla ricerca di qualche tax lien da acquistare? Pronto a esaminare le liste dei tax liens in Maryland? Scrivi nei commenti cosa ne pensi e se hai già investito in questo strumento.

Buon investimento da Mattia Tasca!!!