L’arrivo del anno nuovo è un momento perfetto per cominciare ad investire in Tax Liens. La prima grande asta che si tiene nel nuovo anno è quello dell’Arizona. La prima contea, che è quella di Maricopa che comincia la vendita di tutti i suoi Tax Lien l’ultima settimana di gennaio e per la fine di Febbraio anche le altre contee avranno terminato le loro aste.

L’Arizona ha 15 contee, di cui sei tengono aste online. Le altre nove hanno ancora la classica asta alle grida.

Le contee che conducono aste online sono:

  • Coconino  
  • Pinal
  • Yavapai Apache
  • Mohave
  • Maricopa.

Le altre nove contee Cochise, Gramham, Gila, Greenlee, La Paz, Navaho, Pima, Santa Cruz e Yuma conducono le aste dal vivo nel mese di Febbraio.

La legge statale dell’Arizona assegna all’investitore un tasso di interesse massimo del 16% con un redemption period (periodo di riscatto) di tre anni. Il metodo d’asta usato è quello del “Bid down the interest rate” (asta al ribasso del tasso d’interesse). Questo significa che l’investitore farà un offerta per il tasso d’interesse minimo che è disposto ad accettare, il banditore partirà dal tasso d’interesse massimo del 16% per poi decrescere di un 0,25% il tasso di interesse ad ogni rilancio.

L’investitore che sarà disposto ad accettare il tasso minimo d’interesse si aggiudicherà il Tax Lien.

Il prezzo del Tax Lien è l’ammontare delle tasse arretrate non pagate più i costi e spese sostenute dalla contea.

Partecipando ad un asta si vedrà spesso un certificato andare venduto a tassi di interesse dello 3%, 2% o anche dell’1% a volte. Spesso allora mi viene chiesto come mai questo succeda e se conviene ancora investire su Tax Lien Certificates a questo tasso.

C’è una ragione logica per cui questo avviene.

Molti investitori sono più interessati alla proprietà che al Tax Lien ed al suo tasso di interesse. Aggiudicandosi il Tax Lien e continuando a pagare le tasse arretrate anche per gli anni seguenti, questi verranno sommati al Tax Lien originale, allo stesso tasso di interesse, la contea quindi non emetterà nuovi Tax Lien e l’investitore avrà un diritto di prelazione su quella proprietà. Se dopo 3 anni il legittimo proprietario non ha saldato il suo debito con la contea, all’investitore verrà consegnato l’atto di proprietà dell’immobile e il proprietario originale perderà la sua casa.

Non sono tuttavia d’accordo con questo tipo di strategia d’investimento, ricordiamo che il 95% dei Tax Lien viene regolarmente saldato prima del termine del periodo di riscatto. Quindi è più una scommessa che una strategia vera e propria.

Noi preferiamo acquistare i Tax Lien alla fine dell’asta tramite l’assignment purchasing in modo da ottenere il tasso d’interesse massimo del 16% sul denaro che investiamo. In Arizona storicamente ci sono un numero enorme di Tax Lien che non vengono venduti all’asta, questi ritornano nell’inventario della contea e possono essere acquistati dall’investitore al tasso d’interesse massimo dello stato (16%).

Un numero ristretto di contee offrono questi Tax Lien online e possono essere acquistati come qualsiasi oggetto che acquistate da internet, mettendolo semplicemente nel vostro carrello.

Le altre contee invece le dovrai contattare tramite email. Alcune contee pubblicano la liste di questi Tax Lien invenduti sul loro sito, altri invece creano un CD-ROM che contengono le liste e che puoi acquistare ad un modico prezzo.

Ogni contea si differenzia in qualche modo dall’altra e ognuna ha le proprie regole. Ricorda che nelle contee dove è più difficile reperire le informazioni che cerchi e li che si nascondo i veri affari e dove la concorrenza è quasi assente.

Alla prossima, Emanuel